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中粮AH提速

发布时间:2021-01-07 09:28:54 阅读: 来源:保温材料设备厂家

中粮“A+H”,宁高宁提了很久,外界也观望了很久,如今,终于迈出了实质性的一步。

7月17日,香港上市公司侨福建设企业机构有限公司(下称“侨福企业”,0207.HK)公告称,中粮集团旗下的中粮香港以每股0.92港元作价,向公司主席黄姜及兄弟收购3.937亿股股份,涉及金额3.622亿港元。交易完成后,中粮香港将持有侨福企业已发行股本的约73.5%。

从十年前鹏利国际红筹退市,到如今的赴港买壳,中粮绕了一个怪圈。但对于中粮来说,此次买壳拥有很多紧迫的意义。其旗下地产业务延宕多年的整合,终于迈出了关键一步。

出海找壳热

从去年下半年开始,内地大型房企就出现了排队赴港买壳的趋势。去年6月30日,金地全资子公司拟收购香港上市公司至祥置业61.96%的股份。但由于该股权买卖协议未能在约定的期限内实现先决条件,一个月后即宣布失败。但这丝毫没有影响A股房企“出海”买壳的热情。

今年5月,招商地产(000024)公告,拟通过境外子公司入主东力实业,实现借壳上市。今年5月14日,万科也对外宣告,将投10.79亿港元收购在港上市的南联地产约74%的股份。至7月16日,万科完成对南联地产的收购,并称这是为其国际化尝试初步铺路。

事实上,今年上半年,货币政策频繁微调,房企融资环境已从去年最紧张时期有所缓解。但融资渠道依然有限,而且成本居高不下。目前内地银行的开发贷款利率上浮10%之后的年息超过7%,在所有融资渠道中属于成本较低,但苛刻的批贷条件让大多数房企望尘莫及。此外,数据统计,今年1—7月,房企中比较流行的信托贷款融资成本平均在16%-18%左右,有些则超过20%,甚至更高。

这是将房企推向海外找壳的一大动力。相对而言,香港市场融资机会更多。而且香港市场的“壳资源”也比较便宜。以此次中粮收购侨福企业为例,中粮香港0.92港元的收购作价与侨福停牌前1.47港元相比,大幅折让37.4%。

公开资料显示,中粮香港为中粮集团有限公司全资附属公司,是一家在香港注册成立的投资控股有限公司,并为中国食品有限公司、中国粮油控股有限公司、中粮包装控股有限公司及中国蒙牛乳业有限公司的直接或间接主要股东。

侨福企业由台湾著名实业家黄周旋家族创办,目前公司股权由黄健华、黄又华、黄幼华及黄德华4兄弟持有,为香港地产发展商,代表产品为港岛大潭的阳明山庄,公司目前主要项目位于香港、上海和南京。

中粮集团亦表示,除了会保留侨福企业现有的在港业务,同时还会考虑是否适宜进行任何资产或者业务的收购。这也为中粮集团今后将地产资产借壳上市埋下伏笔。

有分析人士预计,很快就会有一股热潮,中国房地产企业的前30强,都会去香港谋求上市。

不过,海外融资的前景也并非那么乐观。中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为,虽然从买壳到融资还有很长的一段时间,但这段时间里如果全球经济不乐观,将会面临汇率方面的风险,顺利融到资金仍然很难。

北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹也指出,最近有借壳上市动作的企业大多不是现在缺钱的企业。现在香港资本市场对内地的地产企业还是有很多的顾虑和担心,即使借壳,可能在短期内不可能有融资活动。

从这个角度上说,杜丽虹将现在的房企找壳融资潮看做“投资活动”:在2-3年甚至更长时间以后才能取得回报。“借壳上市是一种长远发展战略,而不是为了解决眼前资金困难的问题。实际上,在海外借壳也好,在内地借壳也好,在未来两年内都不会打开融资的窗口。”

为整合铺路

虽然借壳上市对于融资不能立竿见影,但房企买壳各有各的算盘。对于中粮来说,这或许是为实现其地产业务整合战略铺路。

目前,中粮集团旗下有两个地产业务平台,分别是住宅开发为主的A 股上市公司中粮地产(000031),以及侧重商业地产开发的中粮置业。两家虽各有侧重,但亦有交叉,由此产生的同业竞争以及资源内耗颇为严重。一直以来,中粮集团都在酝酿整合旗下地产业务。

2011年,中粮集团在北京、上海、天津、烟台、成都5个城市成立城市公司,将中粮地产与中粮置业的资产整合起来,厘清股权关系,统一管理,为上市做基础工作。2012年一季度,中粮集团地产业务的整合又迈出一步,中粮地产、中粮置业、中粮酒店事业部的人事员工档案、资料已完成整合。

宁高宁早就明确了中粮集团整合地产业务的“三步曲”:第一,人事整合;第二,资产整合;第三,上市。

此前宁高宁在接受媒体采访时称,中粮集团成立了一个事业部,是因为股权还没有统一起来。他希望首先通过事业部进行地产业务的融合,然后,再通过股权的整合来完成上市。

宁高宁原本希望该计划能在2011年年底实现,但该事项一直未能取得突破性进展。如今,中粮香港收购侨福企业为下一步的整合提供了空间。

不过根据上市规则,买方收购香港上市公司后,如果24个月内累计注入资产构成非常重大交易,将被界定为新上市来审批。因此,押注“壳股”博注资的投资者,还需具备足够的耐性。

按照惯例,接下来中粮会向其他小股东拥有的另外26.5%股权提出收购要约。之前,万科收购南联74%股权以后,虽未有具体注资计划,但集团连番增持南联,以巩固其控股权。至8月中旬持股量已上升至80.36%。

从长期来看,注入资产是早晚的事。但是中粮会将哪些资产注入,市场上有各种不同的分析。其中,持有性的商业物业被认为可能性最大,包括其旗下的商业地产和酒店。

分析认为,一方面,这种操作方式相对较为容易;另一方面,相对于国内的会计记账方法实际不支持长期持有型的物业经营,造成只要做商业地产就会亏损的尴尬局面。而港股特别支持不动产的持有,持有物业每年都进行评估,升值做利润处理。通过持有性商业不动产的海外上市,有利于中粮真正实现其打造优质商业地产的战略。

目前,中粮集团正在全国复制其城市综合体品牌“大悦城”。计划未来3~5年,将推进30家大悦城在全国落地,从而实现将大悦城打造成优质商业资产。

不过,这样做面临的一个问题是:大悦城建成营运的项目占比较小,多数都处于在建状态,目前并不适合注入“壳”中,因为即使注入了,市值也会很低,不划算。

在盛富资本CEO黄立冲看来,未来中粮集团具体会将哪些地产注入很难说。中粮若要避开24个月的注资限制,最有效的方式是把旗下商业地产资产与侨福企业签订包租合约,这样商业物业的现金流就会被上市公司截留,使买“壳”后上市公司市值上升。

“不过,中粮是国企,很多决策未必是按照纯市场来决策和运作的,具体会采用哪种方式目前很难判断。”黄立冲说。

虽然中粮买壳上市实现了地产业务整合的关键一步。但是,接下来的资产整合之路依然迷雾重重。

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